Новые налоги на коммерческую недвижимость

Новые налоги на коммерческую недвижимость


Федеральные чиновники придумали, как пополнить местный бюджет


Много лет собственники пугались слухов о том, что налоги будут рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Законопроект об изменении налоговой базы принят, соответствующие изменения внесены в кодекс. Как это часто бывает, действительность оказалась не совсем такой, как ожидали.

Поговорим сегодня о коммерческой недвижимости.

Налоги и бизнес

Поправки, внесенные в Налоговый кодекс, устанавливают в качестве налогооблагаемой базы кадастровую стоимость объектов.

Те специалисты, которые по роду своей деятельности имеют отношение к кадастровым паспортам, обратили внимание, что последние годы кадастровая стоимость увеличивалась огромными скачками. Чтобы сведения были актуальными, еще совсем недавно для оформления выкупа земельного участка нужно было предоставить кадастровый паспорт, оформленный не позднее 1 месяца на момент обращения с заявлением.

В 2014 году кадастровая стоимость вплотную приблизилась к рыночной, а кое-где и превысила ее и замерла на достигнутой отметке.

Налоги по данной значительно возросшей стоимости должны рассчитываться для
- офисных и торговых центров и помещений в них;
- всех других помещений:
- офисных,
- торговых,
- общественного питания,
- бытового обслуживания,
- недвижимого имущества зарубежных компаний-нерезидентов.

Владельцы малого и среднего торгового бизнеса, проще говоря, павильонов и отдельно стоящих магазинов не избежали нововведений. Федеральный закон разъясняет, что торговым или офисным комплексом решено считать любое отдельно стоящее здание (строение или сооружение — как бы оно ни именовалось по прихоти БТИ), даже если только пятая часть (20 %) здания используется по тому назначению, которое есть в перечне.

Ставка налога для Москвы в 2014 году будет на 0.5% больше, чем для других субъектов Федерации (1.5 и 1.0% соответственно), в 2015 — 1.7 и 1.5%, а в 2016 году и дальше ставки ставки станут равными 2.0%.

Все, кто имеют отношение к этой проблеме, уже подсчитывают возможное увеличение налога в денежном выражении и гадают, как это отразится на бизнесе.

Меньше всего это затронет новые нежилые помещения в недавно выстроенных зданиях. В этом случае кадастровая и рыночная (а значит и балансовая) стоимость практически равны.

Что касается старых зданий, особенно балансовая стоимость которых была значительно ниже рыночной изначально и до сих пор уменьшалась с учетом амортизации, то для их владельцев возможен значительный рост налога.

Арендаторы нежилых помещений беспокоятся о том, что арендная плата может сильно увеличиться в связи с изменением налога. Внимательное чтение договора аренды может в первом приближении показать, насколько оправданы эти опасения. Допустимо ли изменения в налоговом законодательстве считать форс-мажором, придется решать с помощью переговоров с владельцем нежилого или в суде.

Тем, кто недоволен

Всем несогласным с многократным увеличением налога власть предлагает попробовать изменить кадастровую стоимость своей недвижимости.

Первым шагом станет обращение в комиссию по рассмотрению соответствующего спора при регистрирующем органе. Закон установил два основания для обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости:
- недостоверность сведений кадастровой палаты;
- просьба об установлении рыночной стоимости вместо кадастровой.

Если комиссия не помогла, следующий шаг — обращение в Арбитражный суд.

Земельный налог уже с 2004 года рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Но поскольку повышение происходило все эти годы, а комиссии появились совсем недавно (в Красноярске — в 2012 году), то поток обращения недовольных только набирает обороты.

Статистика показывает, что доказать недостоверность кадастровых сведений практически невозможно. Те, кто об этом узнал на собственном опыте, воспользовались второй попыткой.

Уже есть счастливчики, которым удалось заменить кадастровую стоимость объекта его рыночной ценой с помощью конфликтной комиссии, а значит, значительно снизить налог.

Среди красноярских предприятий это:
- ОАО «Завод электромонтажных изделий»;
- ОАО «РУСАЛ Красноярский алюминиевый завод»;
- ООО «Сибирский лесозавод»
и некоторые другие.

ЗАО «Центральный парк», аттракционы которого так любят жители Красноярска, смог по решению Арбитражного суда снизить кадастровую стоимость арендованного земельного участка в шесть раз.

Как показал опыт, рыночная стоимость не так страшна, как кадастровая.

Следует отметить, что от налога на имущество освобождены владельцы зданий-объектов культурного наследия и те, кто использует упрощенную систему налогообложения.

Елена Раменская