Как уменьшить кадастровую стоимость

Как уменьшить кадастровую стоимостьИмущественный налог специалисты ГНИ теперь считают по кадастровой стоимости объектов. Нововведение уже смогли оценить владельцы коммерческой недвижимости и все собственники земельных участков. 

С наступлением 2015 года это коснется и простых граждан — владельцев жилых помещений. Хорошие новости:
- новый размер налога будет вводиться постепенно, до 2020 года, по мере появления нормативных актов муниципальной власти;
- предусмотрены налоговые вычеты для комнаты, квартиры, дома и жилого комплекса.

Для тех граждан, которые заранее думают о возможных последствиях, расскажем, как уменьшить налог на свое имущество с помощью понижения кадастровой стоимости объектов (земли или строений — неважно).

Административный порядок решения проблемы

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 дал возможность широкому кругу лиц, чьи интересы затронуты, оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости в специальных комиссиях, созданных в управлениях Росреестра для поиска компромисса.

Законодатель решил, что существуют два варианта решения проблемы. Собственник:
- может доказать, что в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) была внесена неверная информация (недостоверность сведений);
- просит установить рыночную стоимость своей недвижимости вместо кадастровой.

Если выбрана «недостоверность сведений»

В список необходимых документов входят:

1. Заявление.

2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающего документа (любого договора об отчуждении, решения суда, свидетельства о праве на наследство) или правоподтверждающего (свидетельства о регистрации права).

3. Справка/Заключение о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее бесплатно выдаст кадастровая палата.

4. Документы, которые доказывают недостоверность сведений ГКН. Ими могут быть, например, копия запроса и ответ на него:
4.1. того, кто заказывал государственную кадастровую оценку — соответственно Департамент градостроительства или государственного имущества;
4.2. кадастровой палаты — о том, какая информация об объекте недвижимого имущества послужила основой для расчета его кадастровой стоимости;
4.3. фонда данных государственной кадастровой оценки.

Как показывает практика, единственную реальную возможность положительного решения в данном случае дает обнаружение технической ошибки. Например собственник узнал из собранных документов, что была неправильно указана площадь объекта. Если явных ошибок нет, доказать недостоверность информации ГКН практически невозможно.

Более успешным является второй вариант решения проблемы:

Заменить установленную по госоценке кадастровую стоимость на рыночную

Комиссии нужно представить следующие документы:

1. Заявление о пересмотре существующей стоимости;
2. Копию правоустанавливающего или правоподтверждающего документа, заверенную нотариально;
3. Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (выдаст кадастровая палата);
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Комиссия будет рассматривать заявление, если разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и оспариваемой установленной кадастровой составит более 30%.
5. Положительное нормативно-правовое заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Два последних документа надо предоставить в бумажном виде и электронном (на магнитном носителе). Эксперты должны заверить их усиленными электронными подписями.

Специалист по оценке, который составляет отчет, обязан быть работником фирмы, которая является членом СРО.

Работа оценщика стоит недешево:
- 10000-15000 рублей для помещения/сооружения площадью до 50 кв.м,
- 20000-25000 рублей — свыше 100 кв.м.

Оценщику нужно предоставить:
- правоустанавливающий и правоподтверждающий документы;
- кадастровый паспорт;
- сведения из регпалаты о наличии обременений.

Дополнительно нужны:
- для квартиры — технический план/паспорт с поэтажным планом и экспликацией;
- для оценки строений может потребоваться информация о расходах на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию, а также о существующих коммуникациях и неучтенных хозпостройках.

Обратите внимание, отчет о рыночной стоимости объекта составляется на ту дату, когда оспариваемые сведения о нем были внесены в ГКН, а не на момент обращения к оценщику! Необходимую дату можно узнать из кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Кроме того, потребуется нормативно-правовая экспертиза выполненного отчета, фактически подтверждение компетенции оценщика. За нее также придется заплатить в зависимости от общей площади помещения/здания:
- около 20000 рублей — до 50 кв.м;
- до 35000 рублей — свыше 100 кв.м;
- 50000 рублей — свыше 1000 кв.м.

Если организации СРО нет в вашем городе, экспертиза будет выполнена в Москве. Специалисты по оценке утверждают, что подготовка отчета и его экспертиза займет не более трех недель. Этому способствуют электронные средства связи и усиленные электронные подписи специалистов.

Комиссия должна проголосовать за замену кадастровой стоимости на рыночную единогласно. Но как показывает опыт, только отсутствие какого-либо из перечисленных документов не даст возможность заявителю получить необходимое положительное заключение комиссии.

В комиссию нужно обратиться в течение 5 лет с даты появления оспариваемых сведений в ГКН, но в промежуток времени между «старой» и «новой» оценкой, инициируемой местной властью.

С июля 2014 года установлено, что местная власть должна проводить государственную кадастровую оценку не чаще, чем один раз в три года (в два года —для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но и не реже, чем один раз в пять лет.

Надеюсь, вы убедились в том, что ничего сложного в подготовке документов для комиссии нет, и обычный гражданин вполне справится с этим самостоятельно, главное, действовать оперативно и грамотно!

Если нужно обратиться в суд

Закон об оценочной деятельности прямо указывает, что гражданин может делать выбор, куда обращаться: в комиссию или суд, для предпринимателей и организаций рассмотрение вопроса в комиссии обязательно.

С августа 2014 года граждане для защиты своих прав по данному вопросу должны обращаться в федеральный суд. Раньше решением этой проблемы занимался арбитражный суд.

Суду, как и комиссии, также необходимы:
- документы на недвижимость;
- отчет о рыночной оценке, которая должна быть меньше, чем кадастровая, как минимум, на 30 %;
- положительное нормативно-правовое заключение по данному отчету СРО.

Тем лицам, которые не смогли решить проблему административным путем, юристы советуют просить суд установить рыночную стоимость вместо кадастровой, а не оспаривать решение комиссии.

Когда положительное решение принято

Новые сведения о стоимости недвижимости, утвержденные решением комиссии или суда, будут учтены местной властью с 1 января того года, в который было подано заявление об изменении.

Пересчитать налог за несколько прошедших лет нельзя!

Об этом не стоит забывать при уплате налога, так же как и об отслеживании изменений в кадастровой стоимости ваших объектов недвижимости. Сообщать о проведенной оценке каждому гражданину государство не обязано.

Если кадастровая стоимость ваших объектов недвижимости не устраивает вас, оспаривать ее надо оперативно.

Елена Раменская